逾期办房产证 房屋结构变样 开发商当赔匠

万州路人

　　逾期办房产证 房屋结构变样 开发商当赔匠
　　近年来，房地产行业承压严重，由此产生的商品房买卖纠纷呈现出多发、高发以及集团诉讼化趋势，社会影响面广。
　　昨日，重庆市第二中级人民法院召开新闻发布会，首次向社会公布房屋买卖纠纷典型案例，解读其中涉及的相关法律问题，为需要购房的市民支招维权。
　　开发商逾期办房产证支付违约金
　　2010年11月初，市民张先生在万州一楼盘看中了一套房屋，随后便与房屋开发商签订《重庆市商品房买卖合同》。
　　按照合同约定，在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，开发商将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付张先生使用，逾期开发商则按日支付已付房价款万分之三的违约金。
　　同时，开发商在商品房实际交付使用之日起60日内，双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如果逾期，开发商则按日支付已付房价款万分之三的违约金。
　　双方签订房屋买卖合同后，由于开发商在房屋建设过程中，因主城区域岸线调整等设计变更，导致开发商不能如期交房。随后，开发商与张先生进行协商，张先生了解延期交房情况后，表示对开发商的理解并作出让步，只领取了损失补偿款1600余元。
　　双方协商解决逾期交房后，可开发商为张先生办理房产证又再次违约。于是，张先生去找开发商讨说法，但开发商拒绝承担违约责任。一气之下，张先生只好将开发商告上法院，要求其支付延期交房及逾期办理房产证的违约金8万余元。
　　法院审理后认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同约定的条款并不违背法律和行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同合法有效受法律保护。
　　法院认定，张先生已按合同约定付清购房款，开发商应当按照合同约定时间将商品房交付张先生。开发商延期交房理应承担违约责任，但双方已协商解决，张先生要求开发商支付延期交房违约金的诉求，法院不予支持。
　　但同时法院认为，开发商逾期为张先生办理房产证，属于违约应承担责任。据此，法院一审判决开发商支付违约金2800余元。
　　随后，此案上诉至重庆市第二中级人民法院，二审中法院主持了调解，双方握手言和，张先生按一审判决领取了违约金。
　　交房时房屋结构变样，开发商赔损失
　　2012年8月初，家住梁平县的刘女士与家人一起到县城选房，位于县城中心地段的一楼盘全家人都中意。随后，刘女士与开发商签订了《商品房买卖合同》。
　　按照合同约定，刘女士按时交清了30余万元房款，开发商也按期交房给刘女士。可刘女士接房后，却发现阳台的结构变了样。
　　原来，合同约定刘女士购买房屋的阳台结构为：水泥砂浆找平地面，栏杆为玻璃。而如今开发商建成的阳台为砖混结构，同时窗户设计也存在缺陷，在下雨天，有漂风雨从厨房、卧室的窗户漂入室内。为此，刘女士曾找过开发商讨说法，要求采取补救措施，以便其及时使用房屋，但开发商以种种理由推脱。
　　无奈之下，刘女士在使用房屋时，只好自己加固了阳台栏杆、窗户安装了雨棚，为此多花费了6000余元。随后，刘女士将开发商告上法院，要求其赔偿违约经济损失。
　　梁平县法院审理后认为，刘女士与开发商签订商品房买卖合同后，双方均按照合同约定履行了义务，开发商向刘女士所交付的房屋客厅的阳台栏杆为砖混结构，与合同所约定的玻璃结构质量不相符合，对刘女士及家人的观景和采光造成了影响，应当按照约定承担违约责任。
　　同时，法院认定刘女士所购房屋，在下雨天漂风雨从窗户处进入，系开发商未设计挡雨板的缺陷所致，而开发商又不愿采取补救措施，也应当向刘女士支付整改的费用。
　　据此，法院作出一审判决：由开发商支付刘女士相关损失费用3000元。一审宣判后，开发商不服向重庆市第二中级人民法院提起上诉。二审中双方达成调解协议，开发商当即支付了刘女士违约损失3000元。
　　法官支招
　　市民购房维权要注意这些事
　　据法官介绍，近年来，房屋买卖合同纠纷案件数量虽然较大，但当事人的诉讼请求往往较为集中，矛盾纠纷类型大致为：延期交房纠纷、逾期办证纠纷所占比例较大;其次是解除合同纠纷、确认合同无效纠纷;另外预约合同纠纷、逾期付款纠纷等案件也占一定数量。
　　在诉讼主体上，原告以购房户居多，而开发商作为原告起诉的案件比例较小。在诉讼请求上，集中于请求支付违约金、赔偿损失、交付房屋、办理产权证书、解除合同、确认合同无效等方面。
　　1、购房要弄清预约还是本约
　　法官称，市民在购房时，开发商往往采用认购、订购、预定等协议对房屋交易的事宜予以初步确认。由于房地产市场起伏不定，波动之时当事人由于利益巨大，往往对于此类协议的合同性质发生争议。
　　法官解释，预约是指谈判的当事人为将来订立确定性本约而达成的一致意见。预约权利人仅有请求对方履行订立本约的义务，而不能请求对方履行预约合同约定的本约义务。针对房屋买卖合同而言，预约合同仅能主张签订正式的房屋买卖合同及其违约责任，并不具有要求交付房屋、支付房款、办理房屋产权证书等权利。
　　需要注意的是，如双方当事人在协议中已经明确表明该协议为预约合同，需要另行订立本约的，即使满足前述条件，也不能认定是商品房买卖合同。
　　法官称，收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
　　2、延期交房如何界定
　　法官称，商品房交付使用，首先应当符合《建筑法》规定的法定条件，即经竣工验收合格，符合法律规定的建筑工程质量标准，以及具备国家规定的其他竣工条件;其次应当符合约定条件，即在签订的合同文本中，对公共配套、小区绿化、设备安装等方面进行特殊约定的。
　　法官提醒市民，不符合合同约定的条件，可能导致买受人合同目的无法实现，买受人有权拒接房屋。但如未特别约定，仅是公共配套不够完善等问题，可以请求出卖人继续完善，但不能成为拒接房屋的理由。
　　3、质保责任的承担
　　法官称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，“房屋主体结构质量不合格”、“严重影响正常居住使用”时不能交付房屋。
　　因为在这种情况下，即使完成交付使用，买受人仍有权解除合同主张赔偿损失，开发商应承担质保责任。但是买受人不能以配套设施不完善、房屋的轻微质量问题等问题拒绝接房。
　　4、逾期办证纠纷区别对待
　　法官称，现行法律规定，买受人对于交付后的商品房享有准占有的权利，优先于其他一般债权人乃至于该房屋的建设工程施工单位及抵押担保权人。
　　同时，由于房屋交付后方才产生逾期办证的违约责任问题，此时逾期办证导致买受人的损失一般而言有限，如果采用抵押贷款方式购房时，逾期房屋产权登记的损失往往微乎其微。
　　因此，法院将结合实际情况，对于逾期办证的违约金调整的力度往往较大。当然，如果逾期办证对于买受人造成的风险和实际损失较大时，买受人有权通过行使合同解除权并主张约定的违约金，以维护其合法权益。